Il sistema Malraux prevede uno sgravio fiscale per l'acquisizione di immobili da riabilitare in alcune aree molto specifiche. Aggiornamento sulla legge di esenzione fiscale.
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La legge del 4 agosto 1962, nota come legge Malraux, prevedeva inizialmente di promuovere il restauro immobiliare di alcuni vecchi quartieri, con l'obiettivo di salvaguardare il patrimonio architettonico francese. Man mano che il testo cambia, e dopo più di 50 anni di esistenza, la legge è ora più un veicolo per l'esenzione fiscale sugli immobili. Ora consente di ottenere una riduzione fiscale in cambio dell'acquisto di un immobile in un edificio da ristrutturare o da riabilitare completamente.. L'immobile deve essere situato in un settore molto specifico, il più delle volte nei centri storici delle città. Il vantaggio fiscale è tuttavia soggetto a una serie di condizioni, tra cui un impegno di noleggio, come nel caso del sistema Pinel. La legge Malraux si rivolge soprattutto a contribuenti fortemente tassati il cui reddito è sostenibile.
Come funziona l'investimento Malraux?
L'investimento nel restauro immobiliare di Malraux consente ad un contribuente domiciliato in Francia di ottenere una riduzione fiscale in cambio dell'acquisto di un immobile situato in un edificio che sarà oggetto di lavori di ristrutturazione.
Regolarmente ridisegnato, il sistema Malraux vede coesistere regimi diversi. Il "vecchio regime di Malraux" riguarda, ad esempio, progetti avviati prima del 2009. Dal 2009 l'apparato di Malraux è passato da un sistema di detrazione sul reddito imponibile a un vero e proprio meccanismo di riduzione dell'imposta sul reddito.
Quali sono le condizioni per ottenere la riduzione fiscale di Malraux?
Sebbene ammorbidite dalle ultime riforme, le condizioni di ammissibilità per il vantaggio Malraux sono piuttosto rigide. Sono ammessi solo gli edifici situati in determinate aree specifiche (leggi di seguito). Quindi, la ristrutturazione deve essere completa: deve riguardare l'intero edificio, e non solo l'immobile che stai acquistando . Inoltre, al termine dei lavori, l'immobile deve essere locato entro 12 mesi per un periodo minimo di 9 anni . Questo affitto deve essere nudo (non arredato) e deve costituire la residenza principale dell'inquilino. L'inquilino non può essere un membro del tuo nucleo familiare fiscale, un ascendente o un discendente.
Va notato che per beneficiare della legge Malraux, i lavori non possono essere distribuiti su un periodo superiore a 3 anni e che il restauro dell'edificio in questione deve essere convalidato da un architetto degli edifici di Francia .
Quali aree sono ammissibili per la legge Malraux?
Esistono diversi regimi di Malraux, che coesistono a causa delle successive modifiche dei regolamenti di zonizzazione del dispositivo. Il "vecchio regime di Malraux" riguarda progetti avviati prima del 2009, in aree protette, vecchi quartieri degradati e zone per la tutela del patrimonio architettonico urbano e paesaggistico (ZPPAUP).
Nel 2010 sono state quindi create le Aree di valorizzazione dell'architettura e del patrimonio (AVAP). Destinati a sostituire lo ZPPAUP, mantengono i loro principi fondamentali. È stato finalmente nel 2016 che la zonizzazione è stata riformata per l'ultima volta.
La legge del 7 luglio 2016 ha creato i Remarkable Heritage Sites (SPR), che comprendono le vecchie aree protette, gli AVAP e gli ZPPAUP. Questo è il regime attualmente in vigore . Riassumendo, dal 9 luglio 2016, i lavori di restauro di un edificio possono beneficiare della riduzione fiscale di Malraux quando si trova:
- in un sito di notevole pregio, quando è oggetto di un Piano di salvaguardia e valorizzazione (PSMV) o di un Piano di valorizzazione architettonica (PVAP). Oltre a questi piani, anche un edificio situato in SPR può beneficiare della riduzione di Malraux quando il suo restauro è dichiarato di pubblica utilità;
- in un vecchio quartiere degradato, quando il restauro dell'edificio è dichiarato di interesse pubblico;
- in un quartiere degradato con un'alta concentrazione di habitat vecchi e degradati e rientrante nel quadro del Nuovo Programma Nazionale di Rinnovamento Urbano (NPNRU).
Qual è l'importo della riduzione fiscale di Malraux?
L'importo della riduzione fiscale concessa dalla legge Malraux è calcolato sull'ammontare del lavoro svolto. La riduzione dell'imposta dipende comunque dall'ubicazione del fabbricato da ristrutturare, all'interno delle aree ammissibili. Ecco il dettaglio:
- in caso di piano di salvaguardia e valorizzazione (PSMV) la riduzione è pari al 30% dei costi dei lavori ;
- anche nei vecchi quartieri degradati e nei quartieri NPNRU la riduzione è pari al 30% ;
- nel caso di un Piano di Promozione dell'Architettura (PVAP) la riduzione fiscale è fissata al 22% .
La legge Malraux è comunque soggetta a un tetto di spesa per i lavori. Fissa a 100.000 euro fino al 2016, tale soglia è stata innalzata rispetto al 2017. Il tetto di spesa è ora di 400.000 euro ripartito su 4 anni , ovvero una riduzione fiscale massima di 120.000 euro sul periodo.
Possiamo trarre vantaggio dal programma Malraux in SCPI?
Le società di investimento immobiliare (SCPI) sono soluzioni di investimento immobiliare collettivo. Più sottoscrittori capitalizzano insieme con l'obiettivo di acquisire un immobile, per il quale ogni socio ottiene una quota corrispondente al proprio investimento. L'interesse di un SCPI è quindi quello di investire in immobili mettendo in comune il rischio tra più investitori, che non avranno vincoli gestionali.
Dovresti quindi sapere che è possibile combinare i vantaggi della legge Malraux con quelli della SCPI. La legge Malraux si rivolge ai grandi investitori. Con un Malraux SCPI, per il quale il biglietto di ingresso può essere di qualche migliaio di euro, è quindi possibile beneficiare dello stesso vantaggio fiscale, senza il vincolo di acquistare direttamente un immobile o di gestirlo. o anche eseguire il lavoro da soli. La riduzione fiscale è la stessa del dispositivo Malraux, a parità di condizioni di ammissibilità del progetto, sull'importo del tuo investimento e sulla quota di lavoro che ti è dovuta.