Il VEFA, detto anche "acquisto fuori piano", è un contratto per l'acquisizione di immobili non ancora realizzati. La transazione si basa sull'impegno del promotore di consegnare la proprietà una volta completata la costruzione.
- Contratto di prenotazione
- Accordo di vendita
- Notaio
- Pagamento
- Consegna
- Covid
La vendita nello stato di completamento futuro è un tipo di contratto con il quale l'acquirente acquista un immobile prima della fine della sua costruzione. L'interesse per il promotore sta a finanziare questa costruzione grazie alle somme versate dall'acquirente. Il VEFA può riguardare anche una casa singola come fabbricato. Dati i rischi sostenuti dall'acquirente (mancato completamento dopo il pagamento, consegna di un bene non conforme al contratto, vizi di costruzione, ecc.), La vendita nel futuro stato di completamento è soggetta a regolamentazione. specifico. I pericoli possono modificare le specifiche. In questo caso, il promotore deve far firmare un emendamento. Non appena viene firmato il contratto VEFA,il beneficiario acquisisce diritti di proprietà sul terreno e sull'edificio con l'avanzamento dei lavori: parcheggio, giardino, abitazione, facciata, ecc.
In cosa consiste il contratto di prenotazione VEFA?
Prima della firma definitiva del VEFA, di solito avviene la firma di un contratto preliminare: il contratto di prenotazione. Questo documento non è obbligatorio. Consente di prenotare un immobile se il progetto di costruzione ha successo e di impostare le condizioni di vendita.
Fissa il prezzo stimato ma anche la superficie dell'alloggio , la sua ubicazione nel progetto immobiliare, gli annessi, l'attrezzatura inclusa, le norme tecniche che verranno applicate, ecc. Deve specificare la data in cui deve essere conclusa la vendita finale, la data di consegna della merce nonché eventuali penali tardive. Deve anche menzionare le condizioni alle quali il promotore potrebbe abbandonare il progetto. È possibile rivolgersi a un notaio. L'acquirente ha 10 giorni di tempo per riconsiderare il suo impegno.
La stipula del contratto di prenotazione può essere accompagnata dal pagamento di un deposito cauzionale da parte dell'acquirente . L'importo di questo deposito cauzionale dipende dal valore stimato della proprietà. Ammonta a un massimo del 5% del prezzo di acquisto quando è prevista la firma del contratto definitivo entro l'anno e del 2% quando la vendita deve essere firmata entro 2 anni . Se la vendita supera i due anni, non può essere richiesto alcun deposito cauzionale.
Come si stipula un contratto di vendita in VEFA?
Al momento della conferma del progetto immobiliare, i titolari di un contratto di prenotazione ricevono un contratto di vendita mediante lettera con ricevuta di ritorno un mese prima della firma presso il notaio. Questo contratto specifica il prezzo finale e le condizioni di pagamento. Descrive l'edificio che sarà costruito e conferma gli impegni presi nel contratto di prenotazione. Esistono due tipi di contratto
- Il contratto di vendita nel futuro stato di ultimazione: in questo caso l'acquirente diventa proprietario del terreno al momento della stipula del contratto, quindi dell'alloggio così come è costruito.
- Il contratto di vendita a termine: l'acquirente diventa proprietario al termine dei lavori.
Indica i tempi di consegna, il prezzo totale della vendita e dettaglia le varie garanzie obbligatorie e facoltative (completamento, conformità, difetto di costruzione, decennale, biennale ...). A questo si aggiungono diversi documenti come il regolamento di comproprietà e il certificato di assicurazione contro i danni. Se sono intervenute modifiche dopo la prenotazione, devono essere negoziate con ogni futuro acquirente e registrate nell'ultima versione del contratto di vendita. La versione inviata per la firma non può essere modificata. Il periodo di riflessione è di dieci giorni se il contratto non è preceduto da un contratto di prenotazione.
Dobbiamo passare da un notaio alla VEFA?
Come ogni compravendita di immobili, la vendita nel futuro stato di completamento è stabilita da un notaio . È quest'ultimo responsabile della pubblicazione dell'atto di compravendita nel fascicolo immobiliare del Servizio Mutui da cui dipende l'immobile. La stipula di un tale contratto comporta quindi spese notarili. Ma come per qualsiasi acquisto nel nuovo, il VEFA beneficia di spese notarili ridotte, la cui aliquota è compresa tra il 2 e il 3% (contro il 7% minimo della vecchia, dopo la prima rivendita). Tuttavia, dal 2013, questa aliquota ridotta non viene più applicata alle case acquistate su progetto e rivendute per la prima volta entro 5 anni dal loro completamento.
Quali sono i termini di pagamento fuori piano?
Il pagamento non viene effettuato tutto in una volta. L'acquirente dovrà scaglionare in base allo stato di avanzamento dei lavori, come previsto dal contratto di vendita. Sono stati fissati importi massimi:
- 35% del prezzo totale al completamento delle fondamenta
- 70% quando l'alloggio è stato messo fuori dall'acqua
- 95% quando l'edificio sarà completato.
Consegna VEFA, come va?
La consegna corrisponde al giorno in cui il promotore consegna le chiavi dell'alloggio al proprietario e dal quale può essere abitato. Non è l'accettazione dei lavori. Ciò avviene tra lo sviluppatore e le imprese di costruzione. Ciò non deve impedire di farvi carico del contenuto del contratto di vendita e di verificare punto per punto gli impegni presi dal promotore: spazi abitativi, spazi comuni, annessi ... Richiedi copia dell'atto di accettazione dell'opera.
Sarai così consapevole dei punti controversi già evidenziati. Se ne trovi di nuovi, devi effettuare una prenotazione. L'alloggiamento deve quindi essere pettinato per identificare i difetti nascosti. Tutto ciò che non ti soddisfa dovrebbe essere annotato nel verbale di consegna. Se hai dimenticato, hai 30 giorni di tempo per farli conoscere. Per fare ciò, devono essere avvisati con una lettera con avviso di ricevimento. A seconda della natura dei difetti riscontrati, è possibile bloccare il pagamento del saldo.
Nei contratti di vendita, il tempo di consegna appare in due forme: un periodo in mesi (15 mesi, 18 mesi, 22 mesi ...) o una data. Se la scelta è consentita, scegli la data perché determinerà il punto di partenza delle varie garanzie del produttore. Pertanto, in caso di ritardo, sarà più facile ottenere un risarcimento.
Cosa sta cambiando con la crisi sanitaria del Covid-19?
Un ordine emesso a marzo ha modificato alcuni limiti di tempo. "Il periodo di 2 mesi lasciato al municipio per rispondere a una dichiarazione di intenzione di alienare (DIA) riprende il 24 maggio 2020, quando il periodo è stato sospeso dal 12 marzo 2020", spiega il sito di servizio. pubblico. "Ad esempio, per una DIA depositata prima del 12 marzo 2020, il municipio ha 2 mesi per fornire una risposta dal 24 maggio 2020 deducendo il numero di giorni tra la presentazione della DIA e il 12 marzo 2020". D'altra parte, il periodo di recesso di dieci giorni non è stato prorogato, poiché i notai potevano compiere atti a distanza durante la crisi.